Úrokové sazby hypoték v roce 2026: co čekat a kdy refinancovat

Předpověď vývoje úrokových sazeb hypoték v roce 2026

Letošní rok přináší do světa hypoték celou řadu otázek, na které se snaží odpovědět jak odborníci z bankovního sektoru, tak samotní zájemci o vlastní bydlení. Vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2026 bude do značné míry záviset na rozhodnutích České národní banky, která v posledních měsících postupně uvolňovala svou měnovou politiku a snižovala základní úrokovou sazbu. Právě tento trend dal mnohým domácnostem naději, že se hypoteční trh konečně vrátí do přijatelnějších podmínek, které pamatujeme z dob před inflační vlnou.

Analytici tuzemských bank se v zásadě shodují na tom, že průměrné úrokové sazby hypoték by se v průběhu roku 2026 mohly pohybovat v rozmezí přibližně 3,5 až 4,5 procenta, přičemž konkrétní výše bude záviset na délce fixace, bonitě žadatele a samozřejmě také na celkovém makroekonomickém prostředí. Někteří optimističtější hlasy dokonce hovoří o možném poklesu pod hranici tří a půl procenta, ovšem k tomu by muselo dojít k výraznějšímu uvolnění globálních finančních podmínek, než jaké aktuálně trhy anticipují.

Důležitou roli bude hrát také situace na evropských trzích. Evropská centrální banka svými rozhodnutími přímo ovlivňuje výnosy státních dluhopisů, od nichž se hypoteční sazby v tuzemsku nepřímo odvíjejí. Pokud ECB bude pokračovat v cyklu snižování sazeb, lze očekávat, že se tento efekt postupně přenese i do nabídek českých bank. Nicméně zkušenosti z minulosti ukazují, že banky reagují na pokles referenčních sazeb s určitým zpožděním a ne vždy v plné výši.

Pro zájemce o hypotéku je klíčové sledovat nejen samotnou výši sazby, ale také celkové náklady úvěru, tedy RPSN. V roce 2026 se očekává, že konkurence mezi bankami opět zesílí, což by mohlo vést k zajímavým akciovým nabídkám a bonusům pro nové klienty. Některé instituce již nyní avizují, že budou aktivněji bojovat o klienty, kteří refinancují stávající hypotéky s vyššími sazbami sjednanými v letech 2022 a 2023.

Refinancování bude ostatně jedním z dominantních témat celého roku. Odhaduje se, že statisíce domácností mají v roce 2026 končící fixaci, přičemž velká část z nich uzavírala smlouvy právě v době, kdy sazby kulminovaly. Pro tyto rodiny bude přechod na nové podmínky výraznou úlevou, i když sazby stále nedosáhnou historicky nízkých hodnot z let 2020 a 2021, kdy se průměr pohyboval hluboko pod dvěma procenty.

Odborníci varují před přílišným optimismem a upozorňují, že globální nejistoty, geopolitické napětí a případné inflační tlaky mohou celý scénář výrazně zkomplikovat. Energetická situace v Evropě, vývoj americké ekonomiky a případné turbulence na finančních trzích jsou faktory, které mohou způsobit, že předpovědi se od reality vzdálí. Hypoteční trh je citlivý na nálady investorů a jakýkoli nečekaný šok může sazby opět posunout směrem nahoru.

Pro ty, kteří zvažují pořízení nemovitosti nebo refinancování stávajícího úvěru, platí doporučení, aby nepodceňovali přípravu a důkladně porovnávali nabídky více bankovních institucí. Rozdíl pouhých několika desetin procenta může při dlouhodobém úvěru v řádu milionů korun představovat desítky tisíc korun úspory. Rok 2026 se jeví jako příznivější než předchozí dva roky, avšak rozhodně ne jako doba, kdy lze spoléhat na to, že sazby půjdou jen dolů.

Vliv rozhodnutí ČNB na hypoteční trh

Česká národní banka hraje v celém ekosystému hypotečního trhu naprosto klíčovou roli, a to způsobem, který si mnoho běžných žadatelů o hypotéku ani plně neuvědomuje. Každé rozhodnutí bankovní rady o výši základní úrokové sazby se totiž velmi rychle promítá do podmínek, za kterých jsou banky ochotny půjčovat peníze na bydlení. Není to přímočarý mechanismus, ale provázanost je natolik silná, že ji nelze přehlédnout.

V průběhu roku 2025 ČNB postupně snižovala své klíčové sazby, přičemž tento trend byl reakcí na zpomalující se inflaci a snahu podpořit ekonomický růst. Výsledkem bylo, že hypoteční sazby začaly klesat z dříve nepříjemně vysokých úrovní, které trh sužovaly od roku 2022. Mnoho domácností, které odkládalo pořízení vlastního bydlení, začalo opět uvažovat o tom, zda není ten správný čas vstoupit na trh.

Do roku 2026 vstupuje hypoteční trh v situaci, kdy průměrná úroková sazba hypoték se pohybuje výrazně níže než v době vrcholu zdražování peněz, avšak stále není na úrovních, které si pamatují lidé z let 2019 nebo 2020. Bankovní rada ČNB bude muset v průběhu roku 2026 velmi pečlivě vyvažovat mezi potřebou stimulovat ekonomiku a rizikem opětovného rozjezdu inflace. Právě tato rovnováha bude určovat, zda se hypoteční sazby ještě o něco sníží, nebo zda se stabilizují na současných hodnotách.

Je důležité rozumět tomu, jak celý mechanismus funguje. ČNB stanovuje tzv. repo sazbu, která představuje úrok, za který si komerční banky mohou krátkodobě půjčovat peníze od centrální banky. Čím nižší je tato sazba, tím levněji se komerční banky refinancují, a tím větší prostor mají pro nabídku výhodnějších podmínek svým klientům. Jenže komerční banky nejsou charitativní organizace — sledují také vývoj na mezibankovním trhu, konkrétně sazby PRIBOR, a přihlížejí k výnosům státních dluhopisů, které jsou pro ně alternativním způsobem zhodnocení kapitálu.

V roce 2026 se proto hypoteční sazby neodvíjejí pouze od rozhodnutí ČNB, ale od celého komplexu faktorů. Rozhodnutí bankovní rady jsou však tím nejsilnějším signálem, který trh dostává, a jejich vliv na psychologii jak bank, tak i samotných žadatelů o hypotéku je obrovský. Pokud bankovní rada naznačí, že je připravena dále uvolňovat měnovou politiku, banky to velmi rychle zapracují do svých nabídek, protože nechtějí přijít o klienty, kteří začnou srovnávat podmínky.

Situace na hypotečním trhu v roce 2026 je také ovlivněna tím, jak se ČNB staví k makroobezřetnostním opatřením. Jde o pravidla, která omezují, kolik si mohou domácnosti půjčit v poměru ke svým příjmům a hodnotě nemovitosti. Parametry jako LTV, DTI a DSTI jsou nástroje, které centrální banka používá k tomu, aby zabránila přehřátí realitního trhu a nadměrnému zadlužování domácností. I když se základní sazby snižují, příliš benevolentní přístup k těmto parametrům by mohl způsobit, že ceny nemovitostí začnou opět nekontrolovaně růst.

Analytici se v roce 2026 shodují, že ČNB bude pravděpodobně udržovat opatrný přístup a nebude chtít opakovat situaci z minulých let, kdy kombinace nízkých sazeb a uvolněných podmínek vedla k dramatickému zdražení bytů a rodinných domů. Tento opatrný přístup se projevuje i v komunikaci bankovní rady, která pravidelně upozorňuje na rizika spojená s rychlým poklesem sazeb.

Pro samotné žadatele o hypotéku to znamená, že rok 2026 přináší sice příznivější podmínky než předchozí roky, ale zázraku ve formě návratů k sazbám kolem dvou procent se pravděpodobně nedočkají. Realistické očekávání se pohybuje v rozmezí tří až čtyř procent pro fixace na pět let, přičemž kratší fixace mohou být o něco výhodnější pro ty, kdo věří v pokračující pokles sazeb. Rozhodnutí ČNB tak v konečném důsledku formuje nejen čísla na papíře, ale i reálné životní rozhodnutí tisíců českých rodin o tom, zda si mohou dovolit vlastní bydlení.

Srovnání sazeb českých bank v roce 2026

V letošním roce se situace na hypotečním trhu vyvíjí poměrně dynamicky a každá z velkých tuzemských bank přistupuje k nastavení svých sazeb trochu jinak. Zatímco ještě před dvěma lety se zdálo, že se trh ocitl v jakémsi zamrzlém stavu, rok 2026 přináší znatelné pohyby, které stojí za pozornou analýzu. Kdo chce dnes sjednat hypotéku za rozumných podmínek, musí sledovat nabídky jednotlivých institucí skutečně pečlivě, protože rozdíly mezi bankami mohou v přepočtu na celkové přeplacení znamenat statisíce korun.

Česká spořitelna v současnosti nabízí úrokové sazby hypoték pohybující se přibližně v rozmezí 4,5 až 5,2 procenta, přičemž konkrétní výše závisí na délce fixace, výši LTV a bonity žadatele. Spořitelna tradičně patří mezi konzervativnější hráče na trhu, ale v posledních měsících se snaží být konkurenceschopnější, zejména u produktů s pětiletou fixací, kde se snaží udržet sazbu pod psychologickou hranicí pěti procent. Klientům s nadstandardní bonitou a nízkým LTV nabízí individuální podmínky, které mohou být výrazně výhodnější než ty prezentované v základním ceníku.

Komerční banka se pohybuje v podobném pásmu, nicméně její přístup k bonusům za sjednání pojištění nebo přechod z jiné banky je v roce 2026 agresivnější než dříve. Refinancování hypoték se stalo jedním z klíčových nástrojů, kterým KB láká klienty konkurence, a v některých případech dokáže nabídnout sazbu o několik desetin procentního bodu nižší než stávající věřitel. To je pro mnoho domácností, které si hypotéku sjednávaly v době vysokých sazeb v letech 2022 a 2023, velmi zajímavá příležitost.

ČSOB a Hypoteční banka, které fungují pod stejnou střechou, přistupují k trhu se snahou oslovit především mladší klienty a rodiny s dětmi. Jejich sazby se v roce 2026 pohybují přibližně od 4,4 procenta výše, přičemž zvýhodněné podmínky platí zejména pro žadatele do 36 let věku, kteří kupují svou první nemovitost. Tento segment je pro banky strategicky důležitý, protože si tím budují dlouhodobou klientelu.

Raiffeisenbank v letošním roce vsadila na transparentnost a zjednodušení produktové nabídky. Klienti si mohou relativně snadno spočítat, co přesně zaplatí, a banka méně pracuje se skrytými poplatky nebo podmíněnými slevami. Sazby Raiffeisenbank se aktuálně pohybují v pásmu 4,6 až 5,0 procenta, v závislosti na délce fixace a dalších parametrech úvěru. Banka také nabízí možnost mimořádných splátek bez sankcí v určitém rozsahu, což oceňují klienti, kteří očekávají v průběhu splácení jednorázové příjmy.

UniCredit Bank se na hypotečním trhu prezentuje jako banka pro náročnější klientelu a její sazby tomu odpovídají — pohybují se spíše v horní části tržního pásma, ale jsou kompenzovány nadstandardním servisem a flexibilitou podmínek. Pro klienty, kteří financují dražší nemovitosti nebo investiční byty, může být tato volba zajímavá i přes mírně vyšší sazbu.

mBank a Air Bank, jakožto zástupci online segmentu, se snaží konkurovat především jednoduchostí procesu a rychlostí vyřízení. Jejich sazby jsou v roce 2026 srovnatelné s velkými bankami, ale jejich síla spočívá v digitálním zpracování žádosti a absenci zbytečné byrokracie. Pro technicky zdatné klienty, kteří nepotřebují poradenství pobočkového pracovníka, mohou být tyto instituce velmi atraktivní volbou.

Celkově lze říci, že rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší hypotékou na trhu v roce 2026 dosahuje přibližně jednoho procentního bodu, což při hypotéce ve výši tří milionů korun na třicet let představuje v přepočtu na celkové přeplacení velmi výrazný rozdíl. Srovnání nabídek bank proto není jen formalitou, ale skutečně důležitým krokem, který může domácnosti ušetřit značné finanční prostředky. Hypoteční poradci doporučují nepodceňovat ani zdánlivě malé rozdíly v desetinách procenta, protože jejich dopad na celkové náklady úvěru je v dlouhodobém horizontu zásadní.

Fixace hypotéky na kratší nebo delší dobu

Rozhodnutí o délce fixace hypotéky patří k těm, která mohou výrazně ovlivnit celkové náklady na bydlení na mnoho let dopředu. V roce 2026 se toto rozhodnutí stává ještě složitějším, protože trh s hypotékami prochází obdobím, kdy úrokové sazby sice postupně klesají, ale stále se pohybují na úrovních, které jsou výrazně vyšší než historická minima z let 2020 a 2021. Každý žadatel o hypotéku nebo každý, kdo stojí před refixací stávajícího úvěru, musí pečlivě zvážit, co mu kratší nebo delší fixace přinese.

Kratší fixace, typicky na jeden až tři roky, nabízí větší flexibilitu. Pokud se ekonomická situace vyvíjí příznivě a Česká národní banka pokračuje v uvolňování měnové politiky, může žadatel po skončení fixačního období sjednat novou sazbu za výrazně lepších podmínek. V roce 2026 řada analytiků předpokládá, že sazby budou mít i nadále mírně klesající tendenci, i když tempo tohoto poklesu se zpomalilo oproti optimistickým prognózám z konce roku 2024. Kratší fixace tedy může být výhodná pro ty, kdo věří, že trh jim do budoucna nabídne lepší podmínky.

Na druhé straně kratší fixace s sebou nese i vyšší míru nejistoty. Nikdo nedokáže s jistotou předpovědět, jak se budou úrokové sazby vyvíjet v horizontu dvou nebo tří let. Geopolitické napětí, inflační tlaky nebo neočekávané změny v měnové politice eurozóny mohou sazby opět vytlačit nahoru, a tehdy by se kratší fixace ukázala jako nevýhodná volba. Právě tato nepředvídatelnost je důvodem, proč mnoho finančních poradců doporučuje pečlivě analyzovat vlastní finanční situaci a toleranci vůči riziku.

Delší fixace, nejčastěji na pět nebo deset let, přináší naopak jistotu. Žadatel přesně ví, kolik bude platit každý měsíc, a nemusí se obávat, že mu sazba po dvou letech výrazně vzroste. V roce 2026 jsou sazby u delších fixací sice o něco vyšší než u kratších, ale tento rozdíl bývá v řádu desetin procenta, nikoli celých procentních bodů. Pro rodiny, které mají přesně nastavený rodinný rozpočet a nemohou si dovolit výkyvy ve výši měsíční splátky, může být delší fixace klidnějším řešením.

Důležitou roli hraje také aktuální výše sazeb v porovnání s historickým průměrem. Pokud jsou sazby stále relativně vysoké, jak je tomu v roce 2026, může být strategicky výhodné zvolit kratší fixaci a počkat na jejich pokles. Pokud by naopak sazby byly na historickém minimu, dávalo by smysl je zafixovat na co nejdelší dobu. Tato logika je jednoduchá, ale v praxi ji komplikuje fakt, že nikdo přesně neví, kde se nachází dno ani vrchol úrokového cyklu.

Banky v roce 2026 nabízejí celou škálu fixačních období, přičemž nejoblíbenější zůstávají fixace na tři a pět let. Pětileté fixace jsou v současnosti volbou většiny nových žadatelů, protože nabízejí rozumný kompromis mezi jistotou a flexibilitou. Tříleté fixace volí zejména ti, kdo očekávají výraznější pokles sazeb v blízké budoucnosti nebo plánují nemovitost v horizontu několika let prodat.

Při rozhodování o délce fixace je vhodné vzít v úvahu také sankce za předčasné splacení hypotéky. Pokud plánujete nemovitost prodat nebo refinancovat dříve, než skončí fixační období, mohou být poplatky za předčasné splacení velmi vysoké. Legislativa sice stanovuje určité limity, ale i přesto mohou tyto náklady výrazně ovlivnit celkovou výhodnost zvoleného řešení. Kratší fixace v tomto ohledu opět nabízí větší volnost.

Nelze opomenout ani psychologický aspekt celého rozhodování. Hypotéka je závazek na desítky let a schopnost klidně spát bez obav z toho, že příští rok sazby vzrostou a měsíční splátka se zvýší o tisíce korun, má svou cenu. Pro někoho je tato jistota důležitější než potenciální finanční úspora plynoucí z kratší fixace. Pro jiného je naopak prioritou maximální optimalizace nákladů a ochota nést s tím spojené riziko.

V roce 2026 je tedy volba délky fixace hypotéky skutečně individuální záležitostí, která závisí na konkrétní finanční situaci žadatele, jeho plánech do budoucna, toleranci vůči riziku a také na aktuální nabídce bank. Konzultace s nezávislým hypotečním poradcem, který dokáže porovnat nabídky více bank a zohlednit všechny relevantní faktory, se v takové situaci ukazuje jako velmi cenná investice času i energie.

Jak inflace ovlivňuje výši hypotečních sazeb

Inflace patří mezi nejzásadnější ekonomické ukazatele, které přímo ovlivňují to, kolik zaplatíte za hypoteční úvěr. Není to náhoda ani rozmar bankéřů – jde o logický mechanismus, který funguje napříč celým finančním systémem a jehož pochopení může každému žadateli o hypotéku výrazně pomoci při plánování vlastního bydlení.

Když ceny zboží a služeb v ekonomice rostou, tedy když inflace stoupá, centrální banka – v případě České republiky je to Česká národní banka – reaguje zpravidla zvýšením základních úrokových sazeb. Tento nástroj slouží k ochlazení ekonomiky a ke zkrocení inflačních tlaků. Vyšší základní sazby ČNB se pak promítají do celého bankovního sektoru, a tedy i do úrokových sazeb hypoték. Banky si totiž mezi sebou půjčují peníze za ceny odvozené právě od těchto základních sazeb, a pokud jsou jejich náklady na získání kapitálu vyšší, přenášejí tento náklad logicky na konečného klienta.

V roce 2026 se situace na hypotečním trhu vyvíjí v kontextu předchozích let, kdy Česká republika zažila jednu z nejvyšších inflací za poslední dekády. Postupné uklidňování cenové hladiny a návrat inflace k cílovým hodnotám centrální banky otevřelo prostor pro postupné uvolňování měnové politiky. Právě tento vývoj je klíčovým faktorem, který určuje, zda hypoteční sazby v roce 2026 porostou, nebo naopak klesají.

Je důležité si uvědomit, že hypoteční sazby nereagují na inflaci okamžitě a přímočaře. Banky pracují s výhledy do budoucna, sledují inflační očekávání a přizpůsobují svou nabídku tomu, co trh anticipuje na příštích pět, deset nebo i dvacet let. Pokud trh očekává, že inflace zůstane pod kontrolou, mohou být dlouhodobé fixace hypoték výhodné, protože banky nemusí do sazeb zahrnovat příliš velkou inflační prémii.

Vztah mezi inflací a hypotečními sazbami je tedy obousměrný a komplexní. Na jedné straně vysoká inflace zdražuje hypotéky, protože věřitelé požadují kompenzaci za ztrátu kupní síly peněz, které půjčují. Na druhé straně, pokud inflace klesá a centrální banka snižuje sazby, hypoteční trh se uvolňuje a dostupnost vlastního bydlení se zlepšuje.

V praxi to pro žadatele o hypotéku v roce 2026 znamená, že sledování makroekonomických dat není jen záležitostí ekonomů a analytiků, ale naprosto praktická věc. Každý, kdo plánuje koupi nemovitosti na úvěr, by měl věnovat pozornost zprávám o vývoji inflace, rozhodnutím bankovní rady ČNB a prognózám ekonomického vývoje. Tyto informace totiž přímo ovlivňují to, zda je výhodnější uzavřít hypotéku nyní, nebo počkat na příznivější podmínky.

Nelze opomenout ani takzvanou reálnou úrokovou sazbu, což je nominální sazba hypotéky snížená o aktuální inflaci. V období vysoké inflace může být reálná sazba hypotéky překvapivě nízká nebo dokonce záporná, což paradoxně znamená, že dlužník splácí v reálném vyjádření méně, než si půjčil. Tento jev byl patrný například v letech 2021 a 2022, kdy inflace výrazně přesahovala hypoteční sazby. V roce 2026 je situace odlišná – inflace se pohybuje v přijatelnějších pásmech a reálné sazby jsou kladné, což mění celkovou ekonomiku hypotečního financování.

Pro rozhodování o hypotéce je tedy klíčové nesledovat pouze nominální výši úrokové sazby, ale chápat ji v širším inflačním kontextu. Sazba, která se na první pohled zdá vysoká, může být v reálném vyjádření přijatelná, a naopak zdánlivě nízká sazba v prostředí nulové inflace může být ve skutečnosti dražší, než si žadatel uvědomuje. Finanční gramotnost v tomto ohledu není luxusem, ale nezbytností pro každého, kdo chce učinit správné rozhodnutí o pravděpodobně největší finanční transakci svého života.

V roce 2026 budou úrokové sazby hypoték odrazem dlouhodobého zápasu centrálních bank s inflací a ekonomickou nestabilitou. Ti, kdo čekali na ideální moment k refinancování, zjistí, že trpělivost má svou cenu – ať už pozitivní, nebo bolestivou. Hypoteční trh nikdy nebyl místem pro pasivní přihlížení, ale pro informovaná rozhodnutí podložená analýzou, nikoli nadějemi.

Radovan Šimůnek

Refinancování hypoték při poklesu úrokových sazeb

Pokles úrokových sazeb, který se v roce 2026 stává stále realističtějším scénářem, otevírá pro mnoho domácností zajímavou příležitost – refinancování stávající hypotéky. Jde o krok, který může ušetřit desítky tisíc korun, ale zároveň vyžaduje pečlivé zvážení a správné načasování. Refinancování totiž není automaticky výhodné pro každého, a proto je důležité pochopit, jak celý proces funguje a co od něj lze v současném prostředí reálně očekávat.

Refinancování hypotéky znamená v praxi převedení stávajícího úvěru na bydlení k jinému poskytovateli, nebo sjednání nových podmínek u stávající banky. Lidé, kteří si brali hypotéky v letech 2022 a 2023, kdy úrokové sazby dosahovaly svého vrcholu a pohybovaly se klidně i nad šesti procenty, dnes stojí před otázkou, zda se jim vyplatí přejít na nižší sazbu. V roce 2026 se průměrné sazby hypoték pohybují výrazně níže, a právě tato mezera mezi původní a aktuální sazbou je klíčovým faktorem, který určuje, zda refinancování dává ekonomický smysl.

Základním pravidlem, které finanční poradci opakují stále dokola, je takzvaný rozdíl sazeb alespoň jeden procentní bod. Pokud je aktuální nabídka banky o celý procentní bod nižší než sazba, za kterou hypotéku splácíte, začíná refinancování dávat smysl. Samozřejmě záleží také na výši jistiny a na délce zbývající doby splácení. Čím větší je nesplacená část hypotéky a čím delší je zbývající splatnost, tím větší úspory lze od refinancování očekávat.

Důležitou součástí celé kalkulace jsou však poplatky spojené s předčasným splacením hypotéky a přechodem k nové bance. Česká legislativa sice omezila možnosti bank účtovat přemrštěné sankce za předčasné splacení, ale určité náklady přesto existují. Patří mezi ně například poplatek za odhad nemovitosti, administrativní poplatky, případně náklady na právní služby spojené se zápisem zástavního práva. Tyto výdaje je nutné zahrnout do celkové kalkulace a porovnat je s úsporou, které refinancování přinese.

Mnoho lidí dělá tu chybu, že se na refinancování začne soustředit až ve chvíli, kdy jim končí fixace. To je samozřejmě nejjednodušší cesta, protože v tomto okamžiku lze hypotéku splatit bez sankcí. Banky jsou však povinny informovat klienty o blížícím se konci fixace s dostatečným předstihem, a právě toto období je ideální pro porovnání nabídek konkurenčních institucí. Odborníci doporučují začít s průzkumem trhu nejpozději šest měsíců před koncem fixačního období, aby byl dostatek času na vyjednávání a případné administrativní kroky.

V roce 2026 se na trhu hypoték projevuje zvýšená konkurence mezi bankovními i nebankovními poskytovateli. Banky aktivně bojují o klienty a jsou ochotnější nabídnout individuální podmínky, zejména těm, kteří mají dobrou platební historii a stabilní příjmy. To vytváří prostor pro vyjednávání, který dříve neexistoval. Není výjimkou, že klient dostane od konkurenční banky výrazně lepší nabídku a pak ji použije jako argument při jednání se svou stávající bankou, která pak podmínky upraví, jen aby klienta udržela.

Zvláštní pozornost si zaslouží situace lidí, kteří mají hypotéku s variabilní sazbou. Tito dlužníci sledují pohyby úrokových sazeb ze dne na den a jejich měsíční splátka se mění v závislosti na vývoji referenčních sazeb. Při poklesu sazeb jim variabilní hypotéka přináší okamžitou úlevu bez nutnosti refinancování, ale zároveň jsou vystaveni riziku opětovného zdražení, pokud by sazby v budoucnu opět vzrostly. Přechod z variabilní na fixní sazbu v okamžiku, kdy jsou sazby příznivé, může být proto strategicky velmi moudrým krokem.

Refinancování v roce 2026 se týká i těch, kteří si brali hypotéky ještě před covidovou érou za historicky nízkých sazeb. Tito lidé jsou v opačné situaci – jejich původní sazba může být nižší než aktuální nabídky na trhu, a refinancování by pro ně bylo nevýhodné. Je proto zásadní nepodléhat obecným trendům a vždy posuzovat vlastní situaci individuálně.

Klíčem k úspěšnému refinancování je důkladná příprava, porovnání více nabídek a realistický výpočet celkových nákladů a úspor. Pomoci může online kalkulačka refinancování, ale ještě lepší je konzultace s nezávislým hypotečním poradcem, který dokáže zohlednit všechna specifika konkrétní situace. V prostředí klesajících sazeb roku 2026 má refinancování smysl pro velkou část domácností, které si v minulých letech vzaly hypotéku za vyšší sazby – je však třeba přistupovat k tomuto rozhodnutí s rozvahou a bez zbytečného spěchu.

Dostupnost hypoték pro mladé kupující v roce 2026

Situace na hypotečním trhu v roce 2026 se pro mladé kupující jeví jako stále komplikovaná, i když v porovnání s předchozími lety přichází určité úlevy. Úrokové sazby hypoték, které v nedávné minulosti dosáhly hodnot přes šest procent, postupně klesají, avšak tempo tohoto poklesu zůstává pomalejší, než mnozí mladí lidé doufali. Průměrná úroková sazba hypotéky v roce 2026 se pohybuje v rozmezí čtyř až čtyř a půl procenta, což sice představuje výrazné zlepšení oproti vrcholu z roku 2023, ale stále znamená značnou finanční zátěž pro domácnosti s průměrnými příjmy.

Mladí kupující ve věku do třiceti pěti let čelí specifickým překážkám, které jejich cestu k vlastnímu bydlení komplikují více než u starších generací. Jednou z největších výzev zůstává nutnost naspořit dostatečnou výši vlastních zdrojů, protože banky v naprosté většině případů požadují minimálně dvacet procent z hodnoty nemovitosti jako vlastní kapitál. Pro mladého člověka, který teprve začíná svou kariéru a zároveň platí nájemné, je tato podmínka mimořádně náročná a v některých případech prakticky nesplnitelná bez pomoci rodiny.

Česká národní banka v posledních měsících mírně uvolnila některá makroobezřetnostní opatření, což by teoreticky mohlo otevřít dveře pro více žadatelů z řad mladých. Ukazatel DTI, tedy poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu, byl upraven tak, aby lépe reflektoval reálnou situaci na trhu práce, kde mladí lidé sice začínají s nižšími platy, ale jejich kariérní trajektorie bývá strmá. Přesto banky přistupují k hodnocení bonity mladých žadatelů velmi konzervativně a mnoho z nich naráží na zamítnutí nebo nabídku výrazně nižší částky, než potřebují.

Zajímavým fenoménem roku 2026 je rostoucí popularita společných hypoték, kde se na úvěru podílí více žadatelů — typicky partneři, ale stále častěji i rodiče nebo sourozenci. Tento model umožňuje dosáhnout na vyšší úvěr díky sloučeným příjmům a zároveň snižuje individuální riziko pro každého ze žadatelů. Banky tento přístup vítají, protože rozkládá riziko nesplácení na více osob.

Státní podpora v oblasti dostupného bydlení pro mladé prošla v posledním roce určitými změnami. Program podporovaných hypoték pro mladé do třiceti šesti let byl rozšířen a podmínky pro jeho získání mírně zmírněny, nicméně zájem o tyto produkty výrazně převyšuje dostupné kapacity. Fronty žadatelů jsou dlouhé a mnozí mladí páry čekají měsíce, než se jejich žádost dostane na řadu.

Realitní trh samotný situaci příliš nepomáhá. Ceny nemovitostí v největších českých městech, zejména v Praze a Brně, zůstávají na historicky vysokých úrovních a i přes mírné korekce z předchozích let jsou stále daleko za dosažitelnou hranicí pro průměrně vydělávajícího mladého člověka. Zatímco v menších městech a na venkově je situace o poznání příznivější, pracovní příležitosti a infrastruktura přitahují mladé lidi právě do velkých aglomerací, kde jsou ceny nejvyšší.

Finanční poradci doporučují mladým zájemcům o hypotéku, aby věnovali zvýšenou pozornost nejen výši úrokové sazby, ale také délce fixace. V současném prostředí klesajících sazeb se kratší fixační období tří až pěti let jeví jako výhodnější volba, protože umožní při refixaci využít potenciálně nižších sazeb v budoucnu. Dlouhá fixace na deset nebo patnáct let by naopak mohla znamenat, že kupující zůstane uvázán u vyšší sazby i v době, kdy trh nabídne lepší podmínky.

Celkově vzato, rok 2026 přináší pro mladé kupující smíšené zprávy. Situace se zlepšuje, ale pomalu a nerovnoměrně. Klíčem k úspěchu zůstává důkladná příprava, trpělivost a ochota využít veškeré dostupné nástroje podpory — od státních programů přes spolupráci s rodinou až po pečlivý výběr správného hypotečního produktu a banky, která mladým žadatelům vychází vstříc.

Vliv evropské měnové politiky na české hypotéky

Evropská centrální banka hraje v životech českých hypotečních dlužníků mnohem větší roli, než si většina z nich vůbec uvědomuje. Přestože Česká republika stále používá vlastní měnu a Česká národní banka si zachovává samostatnou měnovou politiku, provázanost české ekonomiky s eurozónou je natolik hluboká, že rozhodnutí přijatá ve Frankfurtu se dříve nebo později projeví i na sazbách, které vidíme v nabídkách tuzemských bank.

V roce 2026 se tato závislost projevuje velmi zřetelně. ECB prošla v předchozích letech turbulentním obdobím, kdy musela čelit nejprve pandemickým otřesům, poté bezprecedentnímu inflačnímu tlaku a nakonec složitému procesu normalizace měnové politiky. Cyklus zvyšování sazeb, který ECB zahájila v roce 2022, byl jedním z nejrychlejších v její historii a jeho dopady se přelily i do české ekonomiky prostřednictvím několika kanálů najednou.

Prvním a nejpřímějším kanálem je samotné chování ČNB, která sice rozhoduje nezávisle, ale nemůže zcela ignorovat to, co se děje za hranicemi. Pokud by česká centrální banka výrazně odchýlila svou politiku od evropského mainstreamu, riskovala by destabilizaci kurzu koruny, odliv kapitálu nebo naopak přehřátí ekonomiky. Tato nepřímá vazba způsobuje, že české hypoteční sazby sledují evropský vývoj s určitým zpožděním a s přihlédnutím k domácím specifikům.

Druhým kanálem jsou samotné finanční trhy. Velká část zdrojů, ze kterých české banky financují hypoteční úvěry, pochází z dluhopisových trhů, které jsou silně provázány s eurozónou. Výnosy německých státních dluhopisů, italských bondů nebo francouzských cenných papírů ovlivňují cenu peněz na celém kontinentu a tím pádem i to, za kolik si české banky mohou půjčit prostředky, které pak dále poskytují domácnostem na koupi nemovitostí.

Rok 2026 přináší v tomto ohledu poměrně příznivé zprávy. ECB po sérii zvyšování sazeb přistoupila k jejich postupnému snižování, což se postupně promítá do nižších výnosů evropských dluhopisů a tím pádem i do levnějšího financování pro bankovní sektor. Tento efekt ale není okamžitý ani automatický. Banky přizpůsobují své nabídky postupně, s ohledem na vlastní nákladovou strukturu, konkurenční prostředí a také na výhled budoucího vývoje.

Důležitou roli hraje také inflace v eurozóně, která po dlouhém období přehřátí začíná konečně klesat k cílovým hodnotám. Pokud se ECB podaří udržet inflaci poblíž dvouprocentního cíle, otevírá se prostor pro další uvolňování měnové politiky, což by mohlo mít příznivý dopad i na české hypoteční sazby v průběhu roku 2026 a v následujících letech.

Nelze ale přehlédnout ani rizika. Geopolitická nestabilita, energetická krize nebo nečekané inflační šoky by mohly přinutit ECB k opětovnému zpřísnění politiky, což by se okamžitě projevilo na trzích a nakonec i v nabídkách hypoték. Čeští žadatelé o hypotéku by proto měli sledovat nejen domácí ekonomické zprávy, ale věnovat pozornost i vývoji v eurozóně jako celku.

Zvláštní kapitolou je pak otázka případného přijetí eura v České republice. Debata o vstupu do eurozóny se v posledních letech znovu otevřela a někteří ekonomové argumentují, že přijetí společné měny by přineslo větší stabilitu hypotečního trhu a možná i nižší sazby díky přímé vazbě na evropskou měnovou politiku. Odpůrci naopak upozorňují na ztrátu samostatnosti a na rizika spojená s tím, že by ČNB přišla o jeden ze svých nejdůležitějších nástrojů. Tato diskuse zatím nemá jasný výsledek, ale její výsledek bude mít zásadní vliv na podobu českého hypotečního trhu v dlouhodobém horizontu.

Pro rok 2026 platí, že česká hypoteční politika zůstává v rukou domácích institucí, ale evropský kontext ji formuje více než kdykoli předtím. Kdo chce skutečně rozumět tomu, proč jeho hypotéka stojí tolik, kolik stojí, musí se dívat daleko za hranice České republiky.

Nejlepší strategie pro žadatele o hypotéku

V roce 2026 se hypoteční trh nachází v poměrně zajímavé fázi, která přináší jak příležitosti, tak i určitá rizika pro každého, kdo se rozhoduje o pořízení vlastního bydlení prostřednictvím úvěru. Pokud chcete získat co nejvýhodnější podmínky, je potřeba přistupovat k celému procesu promyšleně a s dostatečným předstihem.

Základním kamenem úspěšné žádosti o hypotéku je dobrá finanční příprava, která by měla začít nejméně rok před samotným podáním žádosti. Banky v roce 2026 sledují nejen výši příjmů, ale také jejich stabilitu a strukturu. Pokud jste zaměstnanec, máte výhodu v podobě pravidelného příjmu, který je pro banky snáze ověřitelný. Živnostníci a osoby samostatně výdělečně činné musí počítat s tím, že jejich příjmy budou posuzovány přísněji, a proto je vhodné mít daňová přiznání za poslední dvě až tři zdaňovací období co nejpříznivější.

Dalším klíčovým faktorem je výše vlastních úspor, tedy takzvaného vlastního kapitálu. Čím více vlastních prostředků do koupě nemovitosti vložíte, tím lepší úrokovou sazbu vám banky nabídnou. V roce 2026 platí, že žadatelé, kteří pokrývají alespoň třicet procent hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů, mohou počítat s výrazně výhodnějšími podmínkami než ti, kteří žádají o hypotéku s minimálním vlastním vkladem. Úrokové sazby hypoték v roce 2026 se pohybují v rozmezí, které stále odměňuje ty, kdo přicházejí dobře připraveni.

Nesmírně důležité je také sledovat vývoj úrokových sazeb a načasovat podání žádosti správně. Česká národní banka svými rozhodnutími o základní úrokové sazbě přímo ovlivňuje to, za kolik si nakonec půjčíte. Odborníci doporučují sledovat nejen aktuální sazby, ale také prognózy a signály, které centrální banka vysílá. Fixace úrokové sazby na delší období může být v době nejistoty velmi moudrým rozhodnutím, protože vás ochrání před případným nárůstem sazeb v budoucnu.

Porovnávání nabídek různých bank je naprostou samozřejmostí, ale mnoho lidí tuto fázi podceňuje. Rozdíl pouhých několika desetin procenta v úrokové sazbě může v horizontu dvaceti let znamenat desítky tisíc korun navíc. Využijte služeb nezávislého hypotečního poradce, který má přehled o aktuálních podmínkách napříč celým trhem a dokáže vyjednat podmínky, ke kterým se jako jednotlivec jen těžko dostanete.

Bonita žadatele, tedy jeho celková důvěryhodnost v očích banky, hraje v roce 2026 zásadní roli. Banky prověřují záznamy v registrech dlužníků, sledují výši stávajících závazků a hodnotí celkovou finanční historii žadatele. Pokud máte v minulosti záznamy o opožděných platbách nebo nesplacených úvěrech, je nutné tyto problémy vyřešit dříve, než o hypotéku požádáte. Vyčistit si registr a budovat dobrou platební historii je proces, který zabere čas, ale výsledek se rozhodně vyplatí.

Zajímavou strategií, kterou v posledních letech využívá stále více žadatelů, je takzvaná hypoteční předschválení, kdy banka ještě před výběrem konkrétní nemovitosti posoudí vaši bonitu a sdělí vám, na jak vysoký úvěr dosáhnete. Tím získáte jasnou představu o svých možnostech a při jednání s prodávajícím vystupujete jako seriózní zájemce, který má financování zajištěné.

Nezapomínejte ani na pojištění, které je nedílnou součástí každé hypotéky. Pojištění schopnosti splácet vás ochrání v situacích, kdy přijdete o práci nebo onemocníte, a banka může na jeho sjednání podmínit lepší úrokovou sazbu. Pečlivě však porovnejte podmínky různých pojišťoven, protože ceny a rozsah krytí se mohou výrazně lišit.

V neposlední řadě je důležité myslet na celkové náklady spojené s pořízením nemovitosti, které zahrnují nejen splátky hypotéky, ale také daň z nabytí nemovitých věcí, poplatky za vklad do katastru nemovitostí, náklady na právní služby a případné rekonstrukce. Realistický finanční plán, který počítá se všemi těmito výdaji, je základem toho, aby se sen o vlastním bydlení nestal noční můrou.

Očekávaný vývoj cen nemovitostí a hypoték

Trh s nemovitostmi v České republice prochází v posledních letech výraznými turbulencemi, které se promítají do každodenního života tisíců rodin toužících po vlastním bydlení. Rok 2026 přináší v tomto ohledu řadu otázek, na které se snaží odpovědět jak odborníci z bankovního sektoru, tak nezávislí analytici sledující vývoj realitního trhu.

Ceny nemovitostí v roce 2026 by měly podle většiny prognóz dále mírně růst, přestože tempo tohoto růstu bude pravděpodobně nižší než v předchozích letech, kdy jsme byli svědky skutečně dramatických skoků. Průměrná cena bytů v Praze se pohybuje na úrovni, která je pro velkou část střední třídy prakticky nedostupná bez výrazné finanční pomoci rodiny nebo bez hypotečního úvěru s velmi dlouhou dobou splatnosti. Situace v regionech je sice o něco příznivější, ale i tam dochází k postupnému zdražování, zejména v krajských městech a jejich okolí.

Co se týče úrokových sazeb hypoték, analytici se shodují na tom, že rok 2026 by mohl přinést určité uvolnění ve srovnání s vrcholem, který jsme zažili v předchozích letech. Česká národní banka postupně snižuje základní úrokové sazby v reakci na klesající inflaci, což se logicky promítá i do podmínek, za kterých banky poskytují hypoteční úvěry. Přesto nelze očekávat návrat k historicky nízkým sazbám z let 2020 a 2021, kdy bylo možné získat hypotéku s úrokem pod dvěma procenty. Taková éra je pravděpodobně nenávratně pryč a nová normalita se pohybuje v rozmezí tří až čtyř procent, přičemž konkrétní výše závisí na délce fixace, výši LTV ukazatele a samozřejmě na bonitě žadatele.

Lidé, kteří si v roce 2022 nebo 2023 brali hypotéku s fixací na tři roky, stojí nyní nebo v blízké době před refixací za podmínek, které sice nebudou tak příznivé jako v době rekordně nízkých sazeb, ale přesto by mohly být lepší než v okamžiku, kdy jejich původní smlouvu uzavírali. Tato skupina dlužníků bude tvořit významnou část poptávky po refinancování, a banky si toho jsou dobře vědomy. Konkurenční boj o klienty při refixaci se tak stává jedním z klíčových témat letošního roku a zákazníci by rozhodně neměli pasivně přijímat podmínky, které jim jejich stávající banka nabídne jako první.

Z pohledu investorů do nemovitostí přichází zajímavá situace. Výnosnost pronájmů se v posledních letech snížila, protože ceny nemovitostí rostly rychleji než nájemné. V roce 2026 by se tento poměr mohl začít postupně vyrovnávat, a to zejména v lokalitách, kde je poptávka po nájemním bydlení trvale vysoká. Vysokoškolská města, průmyslové aglomerace a turisticky atraktivní oblasti zůstávají z hlediska investic do nemovitostí relativně bezpečnou volbou, přestože ani zde nelze zaručit lineární růst hodnoty.

Důležitým faktorem ovlivňujícím celkový vývoj trhu je také demografická situace. Silné ročníky mileniálů vstupují do věku, kdy typicky řeší otázku vlastního bydlení, a jejich poptávka drží ceny na vysokých úrovních navzdory vyšším sazbám. Zároveň se ale stále více mluví o fenoménu odložené koupě, kdy mladé rodiny čekají na příznivější podmínky a mezitím zůstávají v nájmu. Tento odložený zájem pak může v okamžiku výraznějšího poklesu sazeb vyvolat prudký nárůst poptávky a s ním spojený tlak na ceny.

Stavební aktivita, která by mohla přinést určitou úlevu na straně nabídky, stále naráží na byrokratické překážky, zdlouhavá územní řízení a vysoké náklady na stavební materiál i práci. Nová bytová výstavba nedokáže pokrýt rostoucí poptávku, a to zejména v metropolitních oblastech. Dokud se tato strukturální nerovnováha neodstraní, bude trh s nemovitostmi vykazovat tendenci k růstu cen i v prostředí relativně vyšších úrokových sazeb.

Státní podpora a dotace pro hypoteční žadatele

Státní podpora v oblasti bydlení prochází v roce 2026 výraznými změnami, které přímo ovlivňují dostupnost hypoték pro různé skupiny žadatelů. Vláda se snaží reagovat na přetrvávající problémy s dostupností vlastního bydlení, zejména pro mladé rodiny a první kupující, kteří se potýkají s vysokými cenami nemovitostí i přesto, že úrokové sazby hypoték postupně klesají z maxim dosažených v předchozích letech.

Srovnání úrokových sazeb hypoték – vývoj 2022–2026

Rok	Průměrná úroková sazba (%)	Fixace 3 roky (%)	Fixace 5 let (%)	Fixace 10 let (%)	Repo sazba ČNB (%)	Dostupnost hypoték
2022	5,80	5,60	5,90	6,10	7,00	Velmi omezená
2023	6,20	6,00	6,30	6,50	7,00	Omezená
2024	5,20	4,90	5,10	5,40	4,75	Mírně omezená
2025	4,50	4,20	4,40	4,70	3,75	Zlepšující se
2026 (odhad)	3,80	3,50	3,70	4,00	3,00	Dobrá
Zdroj: Česká národní banka (ČNB), Hypoindex, odhady analytiků pro rok 2026. Hodnoty jsou průměrné orientační sazby na trhu. Skutečné sazby se mohou lišit dle bonity klienta a výše LTV.

Jedním z klíčových nástrojů, který zůstává v platnosti i v roce 2026, je program státní záruky pro mladé žadatele o hypotéku prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Tento fond umožňuje určitým skupinám žadatelů získat výhodnější podmínky financování, přičemž stát ručí za část úvěru, čímž snižuje riziko pro banku a ta může nabídnout nižší úrokovou sazbu. V praxi to znamená, že žadatel, který by jinak dosáhl pouze na hypotéku s vyšší sazbou, může díky státní záruce získat podmínky srovnatelné s bonitními klienty s vysokými příjmy.

Velmi diskutovaným tématem je také podpora hypoték pro mladé do 36 let, která byla v různých formách přítomna v české legislativě již delší dobu. V roce 2026 se hovoří o rozšíření těchto opatření tak, aby zahrnovala nejen nižší úrokové sazby, ale také možnost odečtu úroků z hypotéky od základu daně z příjmu. Tento daňový odpočet může ročně představovat nezanedbatelnou úsporu, která ve výsledku snižuje efektivní náklady na financování vlastního bydlení. Maximální výše odpočtu závisí na aktuální legislativě a konkrétní situaci každého žadatele, proto se vyplatí konzultovat tuto možnost s daňovým poradcem nebo přímo s hypotečním specialistou.

Kromě programů zaměřených na mladé existují i nástroje podpory pro rodiny s dětmi. Právě rodiny s více dětmi patří mezi skupiny, které mohou čerpat zvýhodněné podmínky u některých bankovních produktů podporovaných státem. Banky v součinnosti se státem nabízejí specifické hypoteční produkty, kde je část úrokového zatížení kompenzována prostřednictvím dotačních schémat. Tato schémata jsou zpravidla časově omezená a vázaná na splnění určitých podmínek, jako je například počet nezletilých dětí v domácnosti nebo skutečnost, že se jedná o první nemovitost v osobním vlastnictví.

Nelze opomenout ani programy krajů a obcí, které v roce 2026 stále více vstupují do hry jako doplněk k celostátním nástrojům. Řada krajů vyhlašuje vlastní dotační tituly zaměřené na podporu bydlení, přičemž tyto dotace mohou být kombinovány s hypotečním úvěrem od komerční banky. Výsledkem je pak snížení celkové dlužné částky, a tedy i nižší měsíční splátka nebo kratší doba splácení. Některé obce dokonce nabízejí zvýhodněné pozemky nebo nemovitosti ve svém vlastnictví právě těm žadatelům, kteří splňují podmínky místních programů podpory bydlení.

Důležitou součástí státní podpory je také program Nová zelená úsporám, který sice primárně cílí na energetické úspory a renovace, ale v praxi se stále více prolíná s hypotečním financováním. Žadatel, který kupuje nebo staví energeticky úspornou nemovitost, může kombinovat hypoteční úvěr s dotací na zateplení, výměnu oken nebo instalaci obnovitelných zdrojů energie. Banky na tento trend reagují a nabízejí takzvané zelené hypotéky, u nichž jsou úrokové sazby mírně nižší než u standardních produktů, právě jako pobídka pro ekologicky šetrnější způsob bydlení.

V kontextu úrokových sazeb hypoték v roce 2026 je třeba zmínit, že státní podpora a dotace fungují jako efektivní nástroj ke snížení celkových nákladů na pořízení bydlení i v době, kdy sazby klesají, ale stále zůstávají na úrovni, která zatěžuje rodinné rozpočty. Kombinace výhodné úrokové sazby a dostupné státní podpory může v konečném důsledku ušetřit žadateli statisíce korun v průběhu celé doby splácení hypotéky. Proto je naprosto zásadní, aby každý potenciální žadatel před podpisem hypoteční smlouvy důkladně prověřil, na jaké formy podpory má nárok a jak je efektivně využít ve svůj prospěch.

Tipy jak získat nejvýhodnější hypoteční sazbu

Získat co nejlepší hypoteční sazbu v roce 2026 není věc náhody, ale pečlivé přípravy a strategického přístupu. Trh s hypotékami prošel v posledních letech výraznými turbulencemi a dnes se nacházíme v situaci, kdy banky znovu začínají soupeřit o klienty, což otevírá prostor pro vyjednávání. Jenže ne každý žadatel má stejnou výchozí pozici a právě tady rozhoduje to, jak dobře se na celý proces připravíte.

Základem všeho je vaše kreditní historie a bonita. Banky v roce 2026 stále více pracují s detailními scoringovými modely, které zohledňují nejen vaše příjmy, ale také to, jak jste v minulosti spláceli závazky, zda máte kontokorent, kreditní karty nebo jiné úvěry. Pokud víte, že plánujete žádat o hypotéku, začněte se na to připravovat minimálně rok dopředu. Splaťte drobné půjčky, zrušte nevyužívané kreditní karty a dbejte na to, aby váš registr byl čistý. Čím lepší skóre, tím větší šanci máte na to, že vám banka nabídne sazbu z dolní části svého sazebníku.

Dalším klíčovým faktorem je výše vlastních zdrojů, které do koupě nemovitosti vložíte. Obecně platí, že čím vyšší je váš vlastní podíl, tím nižší riziko banka podstupuje a tím ochotněji sníží úrokovou sazbu. Zatímco u hypotéky s LTV 90 % počítejte s výrazně vyšší sazbou, u LTV 70 % nebo nižšího se pohybujete v pásmu, kde banky nabízejí své nejlepší podmínky. Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků, zvažte, zda nemůžete využít nemovitost v rodině jako dodatečné zajištění, což může LTV uměle snížit.

Nesmírně důležité je nespoléhat se pouze na jednu banku. Mnoho lidí udělá chybu v tom, že osloví svou domovskou banku, kde mají běžný účet, a přijmou první nabídku, která jim přijde. To je přesně ten přístup, který vás může stát desítky tisíc korun navíc. Oslovte minimálně čtyři až pět různých bank nebo využijte služeb nezávislého hypotečního poradce, který má přístup k nabídkám více institucí najednou a umí vyjednávat podmínky, které nejsou veřejně dostupné v ceníku.

Hypoteční poradce v roce 2026 není zbytečný luxus, ale skutečná finanční investice. Kvalitní poradce zná aktuální situaci na trhu, ví, která banka má momentálně akční nabídky, a dokáže pro vás vyjednat podmínky, na které byste sami nedosáhli. Navíc vás provede celým procesem od A do Z, takže se vyhnete chybám, které by mohly celou transakci zkomplikovat nebo prodražit.

Pozornost věnujte také délce fixace úrokové sazby. V roce 2026 se odborníci přiklánějí k tomu, že kratší fixace na tři roky mohou být výhodné pro ty, kdo očekávají další pokles sazeb, zatímco konzervativnější žadatelé preferují pětiletou nebo sedmiletou fixaci pro jistotu a předvídatelnost splátek. Neexistuje univerzálně správná odpověď, záleží na vaší finanční situaci, toleranci k riziku a výhledu na vývoj úrokových sazeb. Nicméně platí, že sazby na kratší fixace bývají v současném prostředí nižší, což může být lákavé, pokud věříte v pokračující uvolňování měnové politiky České národní banky.

Nezapomínejte ani na to, že výsledná cena hypotéky není jen o úrokové sazbě. Do celkových nákladů vstupují také poplatky za zpracování, pojištění nemovitosti, pojištění schopnosti splácet nebo poplatky za vedení účtu. Některé banky nabízejí zdánlivě nižší sazbu, ale kompenzují ji vyššími poplatky. Vždy porovnávejte RPSN, tedy roční procentní sazbu nákladů, která zahrnuje veškeré povinné náklady spojené s hypotékou a dává vám skutečný obrázek o tom, kolik celý úvěr stojí.

Pokud refinancujete stávající hypotéku, máte navíc v ruce silný argument při vyjednávání. Banky nerady přicházejí o klienty a v mnoha případech jsou ochotny nabídnout lepší podmínky, než jaké najdete u konkurence, jen aby si vás udržely. Nebojte se tedy přijít do banky s konkrétní nabídkou od jiné instituce a říct rovnou, za jakých podmínek jste ochotni zůstat. Překvapivě často to funguje.

Celkově vzato, příprava, srovnávání a odvaha vyjednávat jsou tři pilíře, na kterých stojí úspěch při získávání výhodné hypoteční sazby v roce 2026. Trh vám nabízí příležitosti, ale jen těm, kdo přijdou připraveni.